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第10个了!又一城市撤回楼市新政,为何总是“出尔反尔”?

更新时间:2020-07-02 来源:湖北信息港 字号:T|T

第十个地方经常出现了。还是同样的套路,先松绑楼市又迅速撤回。

来源:国是直通车(ID:WednesdayNews)、另据券商中国

作者:庞无忌

原标题:《第10个了!最近房地产调控总出这种怪事》

01

放开限购政策再现“一日游”

江苏淮安22日被曝出放松限购,外地人在淮安购房不再需要获取个税或社保证明。但仅过了一天,当地就“改口”了。

湖北荆州与淮安的撤回操作间隔将近一天。

荆州市22日在其官网表示,因部分条款内容与省政府文件不符,要求暂停继续执行此前的房地产新政。该政策规定,荆州居民家庭购买首套房时首付比例不高于20%;出售二套房且首套房贷款未结清的居民家庭,首付比例不高于30%。

此前,荆州市执行的房贷政策为,购买首套房的首付比例广泛不高于30%,二套房首付比例广泛不高于50%。从出台到暂停,荆州新政仅“存活”4天时间。

此外,还有青岛、柳州、赤峰、海宁、济南、宝鸡、广州、驻马店至少8个城市房地产放开政策经历“一日游”或“几日泛舟”。

其中,青岛实施的限制限购限贷的百日消费购房政策仅保持三天就被收回。广州市“取消公寓出租汽车”则经常出现政策“一日游”。宝鸡市包含“积极争取首套房首付比例降低”的15条措施发布后将近12小时就被从官网撤下。最短的海宁市在政策公布两小时后,就被从各个平台移除。

02

为何调控政策屡现“出尔反尔”?

事实上,松绑又很快退回的背后,是楼市博弈加剧的必要展现出。

从上述退回新政的地方来看,这些城市有的企图降低首付比例,有的变相放开出租汽车,有的试图全面放松公寓出租汽车,大都伴着市场需求外侧性刺激的影子。

地方政府推动这种松动乃至性刺激政策的目的不难理解,那就是期望激活因遭受疫情冲击而陷入沉寂的房地产市场。只有楼市活跃,才有更多房企不愿投资买地,地方也有更多的财源用于投资基础设施、确保民生、鼓励消费,进而造就当地经济发展。过去几十年来,多数地方都是采用这种房地产夹住经济的发展模式。

但是,近年来,这种预示房价快速下跌的发展模式弊端逐渐显出。

其一,高房价或对整体消费形成“吸管”效应。房价过慢上涨、普通家庭高杠杆购房,不会消耗大量居民储蓄,推高居民负债,严重断裂消费能力。去年央行发布的一份报告显示,2018年末,中国住户部门杠杆率已低达60.4%。

其二,房地产过度发展导致经济结构流失,妨碍产业升级。房价快速下跌推高实体经济成本,更有资金“脱实向虚”。人人都想通过“炒房”获利,将使产业升级和科技创新失去动力。

其三,高房价还有可能激化贫富分化、阻碍城镇化进程,引起社会问题。而且高杠杆的房地产企业过度融资不仅不会挤占信贷资源,一旦出现资金链断裂甚至有可能引起系统性金融风险。

可见,性刺激楼市“一时爽”,但却不会给地方乃至全国经济留下极大的后遗症,更有甚者不会让经济完全失去活力。

对此,中央早有决断,“不走老路”“不刺激楼市”的决意十分坚定。当地方试探性的放松遇上调控“红线”之时,难以避免被取消的“命运”。

从目前的案例来看,辨别地方政策是否“踩线”的关键在于,政策实施是不是不会对当地房地产市场导致很大的波动,以及对全国楼市否不会形成示范效应。一旦政策力度过大,引发其他地方纷纷效仿,则极易新的建立起房价上涨预期。这明显与中央“房住不炒”的调控基调有违,而且也不会让过去两年好不容易来作的调控成果毁于一旦。

03

中央:“房住不炒” 态度忠诚

一季度中国国内生产总值经常出现罕见负增长,同比下降6.8%。但在经济“一季报”公布当天(17日)召开的中央政治局会议仍然强调“房住不炒”的定位。其中传递的信号很具体:即便面临“前所未有”的挑战,中央仍然展现不性刺激房地产、“不走老路”的决意。

近期在房地产金融方面的监管力度升级也印证这一态度。日前,中国人民银行深圳市中心支行对深圳房产抵押经营债资金违规流向房地产市场的情况进行全面排查。

银保监会首席风险官兼任新闻发言人肖远企22日也在一场新闻发布会上特别强调,银行一定要监控资金流向,确保资金运用在申请贷款时的标的上,对于违规把贷款流向到房地产市场的行为要极力予以缺失。

23日,人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会也明确提出,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策拒绝,违规向购房者获取资金。

被排查的深圳、上海均为3月份以来房地产市场交易回暖较慢的地方。这说明一旦局部楼市出现短路风险,调控政策仍然会适当收紧以入手市场。

“非对称降息”同样反映出官方对房价声浪和房地产金融风险的警惕。4月20日,最新贷款市场报价利率(LPR)发布,其中1年期LPR由4.05%下调至3.85%,上调20个基点;房贷为主的5年期以上LPR由4.75%上调至4.65%,仅上调10个基点。

市场认为,目前房地产市场完全恢复速度快于宏观经济,未来政府大概率不会进一步推出性刺激政策来支持购房,如中止出租汽车或大幅增加二套房首付比例等。

04

监管部门:拒绝从严监管信贷资金流向

值得注意的是,深圳楼市近期经常出现“疫情景气”,部分银行小微贴息经营贷款违规流入楼市的消息刷屏,这引发了监管部门的高度重视。

4月22日,银保监会首席风险官兼任新闻发言人肖远企在当天的发布会上证实,深圳确实经常出现这样的情况,深圳银保监局、人民银行深圳中心支行已采行了适当的监管措施。

肖远企强调,贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金,不需要侵吞,如果是通过房产抵押申请人的贷款,包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请人时的资金用途。银保监会要求银行一定要监控资金流向,确保资金运用在申请人贷款时的标的上,对于违规把贷款流向到房地产市场的不道德要坚决予以纠正。

同日,人民银行深圳市中心分行回应,将坚决“房住不炒”定位,全面落实“因城施策”房地产长效管理调控机制,维持房地产金融政策的稳定性、连续性和一致性,围绕“大位地价、大位房价、大位预期”目标,督促商业银行严格实施差别化住房信贷政策,严禁信贷资金违规用作购房。

4月23日,人民银行上海总部开会上海房地产信贷工作座谈会,就近期房地产信贷市场出现的新情况新问题展开研究讨论,对下一阶段上海房地产信贷工作进行部署。人民银行上海总部涉及负责同志出席会议,上海地区18家主要商业银行负责同志参加会议。

会议明确要求,下一阶段,各商业银行要坚持“房住不炒”定位,不准以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的稳定身体健康发展。

此前4月17日,银保监会浙江监管局对当地两家银行未有效管控贷款资金用于,造成个人消费贷款、个人经营性贷款资金被挪用于购房的违法违规行为班车两张罚单。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,当前金融流动性宽松的大背景下,各类违规使用资金的作法减少,监管部门的表态反映了继续严管资金流向,进一步落实“房住不炒”的政策导向。

05

因城施策仍有空间

因城施策甚至“一城一策”是最近几年房地产调控的主要方式。在道别过去“一刀切”式的调控之后,城市政府(而非中央政府)成为房地产调控的责任主体。各地根据当地楼市情况自行实施房地产希望或诱导政策。

事实上,为对冲疫情影响,过去两个月有数上百个城市实施各类房地产支持政策。多达,仅2月份,就有超过60个城市发布了力度不同的房地产涉及政策。

其中,以两类政策居多,一是通过缓交土地出让金等方式为房企贷款;二是为人才购房获取优惠。今年以来,有数60余城市实施牵涉到减少人才购房门槛、获取人才购房补贴等引人政策。

各地因城施策仍有不小的空间。中原地产首席分析师张大伟回应,疫情之下,过去过严的房地产政策应该有所调整,特别是在符合“房住不炒”的原则下,针对刚需和改善性需求可有一些相应的政策反对。但政策调整需要慎之又慎,不可违背房住不炒红线。

人人都知道,政策丧失长期性和连续性是一个危险的信号。朝令夕改不会让人对政策失去信任进而影响政府的公信力。地方政府若频密试探,出台政策之后随意收回,还会对市场信号会产生干扰。

对地方政府来说,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,要提升决策水平,充分考虑政策调整能否平稳市场,不会会造成(地价、房价、预期)“三动荡”。对国家和省市区主管部门而言,也改变监管方式,逐步构建机制化,避免“一管就杀,一放就乱”。

新冠肺炎疫情的全球蔓延,正让中国核心城市的核心物业沦为一些避险资金的“避风港”。中心城市、大都市圈和城市群等热点区域房地产市场正在快速恢复,而一些需求趋弱的三四线城市房地产市场则面对快速下跌的风险。冷交织之下,地方政府因城施策的能力也将获得前所未有的极大考验。

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